フラット35の仕組み、特徴、技術基準、繰り上げ返済、メリット・デメリットに至るまで紹介!

フラット35とは?

フラット35とは

 

住宅購入・住宅ローンを考えている方なら、必ず一度は耳にするのが「フラット35」というフレーズです。

 

貴方は「フラット35」について、どこまでご存じでしょうか?検討してみたことありますか?

 

このページでは

 

フラット35の仕組みは?安いの?

 

固定金利と何が違うの?

 

どんな人が使えるの?

 

メリット・デメリットは?

 

ということについて1から詳しく紹介します!

 

住宅取得を考えているなら避けては通れない「フラット35」。理解を深め、最適なローン選択の一助としてください!

 

 

 

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フラット35の仕組み

 

フラット35は、「住宅金融支援機構」と銀行などの「民間金融機関」の提携によって販売されている住宅ローン商品です。

 

住宅金融支援機構とは?

 

「住宅金融支援機構」は、2007年に「住宅金融公庫」からその業務を引き継いだ独立行政法人です。

 

一昔前は一般の金融機関では長期間の融資が難しく、住宅ローンを組めないために住宅を購入できない方がたくさんいる、という背景がありました。前身であった「住宅金融公庫」は、契約しやすい住宅ローンを提供することを使命として誕生したのです。

 

昔と比較すれば、現在では一般の金融機関も住宅ローン商品を数多く販売していますが、それでも「住宅金融支援機構」が長期にわたって固定金利の住宅ローンを国民に提供するという役割に変化はありません。

 

フラット35の特徴

 

ローン商品としてのフラット35の大きな特徴は、次の2つです。

 

全期間固定金利

 

保証料・繰り上げ返済手数料が無料

 

この条件はローン商品としては貸し手側のリスクがかなり高く、一般の金融機関が単体で提供することは困難です。

 

フラット35では住宅金融支援機構が母体となり、以下のような仕組みでローン契約者に資金が渡る仕組みとなっていることで、提供が可能となっています。

 

@ 申込者と金融機関との間で住宅ローン契約が結ばれます。

 

A 金融機関は、@のローン債権を住宅金融支援機構に譲渡します。

 

B 住宅金融支援機構は、Aの債権を担保にして証券(MBS:Mortgage Backed Security)を発行し(厳密には信託銀行などに発行してもらい)、投資家たちから資金を集めます。

 

C Bで集まった資金が住宅金融支援機構→契約金融機関→ローン申込者というルートをさかのぼって、住宅購入資金となります。

 

D なお、毎月返済されるローンは、契約者→金融機関→住宅金融支援機構→投資家というルートで流れていきます。

 

このように書くと、フラット35はかなり複雑な仕組みで成り立っているように感じられてしまいますね…。

 

しかし実際にはローンを契約する顧客側から見れば、それほど難しいものではありません。

 

ローンを募集しているのは各金融機関、ローンを契約する相手もその金融機関、契約後毎月ローンを返済する先も同じ金融機関です。

 

なので、顧客にとっては、金融機関が販売する一般の住宅ローンとほぼ同じ感覚で、借入や返済を行うことができます。

 

 

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購入住宅が満たすべきフラット35の技術基準

フラット35技術基準

 

一般の住宅ローンとフラット35との違いが、もう一つあります。

 

それは、購入する住宅が一定の技術基準を満たしていないと、フラット35は契約できないということです。

 

そもそも住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)には、

 

国民が良質な住宅を取得する手助けをして、住宅共有の面から豊かな国づくりをする

 

という使命があります。そのため、フラット35を利用するためには、一般の住宅よりは高い技術基準が求められるのです。

 

具体的に、新築住宅の場合の技術基準を見てみましょう。

 

接する道路: 原則として、一般道に2m以上接していなければならない。

 

住宅の規模: 70u以上

 

住宅の規格: 原則として、キッチン,トイレ,浴室に加えて2以上の居住室が必要。

 

賃貸併用の場合: 賃貸併用住宅の場合は、自分の居住用の部分が床面積にして2分の1以上であること。

 

断熱構造: 断熱等性能等級2以上または省エネルギー対策等級2以上と同等水準(外壁,天井,屋根,床下などに所定の厚さ以上の断熱材を施工する)。

 

住宅の構造: 耐火構造,準耐火構造,または耐久性基準に適合。

 

配管設備の点検: 点検口などを設置していること。

 

基礎の高さ: 基礎の地面から上端までは40cm以上であること。

 

防腐・防蟻措置: 湿気のある場所に防腐・防蟻措置を施していること。また、床下全体にコンクリートを打つことなどによってシロアリから住宅を守っていること。

 

住宅の規模や規格、断熱構造などを取り上げても、一定以上のレベルの住宅でなければフラット35は利用できないことが分かります。

 

とはいえ、この技術基準を満たすために莫大な建築費の追加が必要になる、というほどのものではありません。大手ハウスメーカーの標準仕様なら、その時点で充分すぎるほどに満たしている水準です。

 

住宅を建設するためには建築申請をして建築基準法を満たしているかの点検を受けなければなりませんが、フラット35を利用するときはそれに加えて、第三者である適合証明検査機関(適合証明検査技術者)の3つの検査を受けなければいけません。

 

設計検査: 設計図などから、建築しようとする建物が技術基準に適合していることを確認します。

 

中間現場検査: 建築工事途中の段階(外壁や内装などが付いていない状態)で、現場の目視において技術基準に適合していることを確認します。

 

竣工現場検査: 建築工事が完了した段階で、現場の目視において技術基準に適合していることを確認します。

 

その後、適合証明検査機関から「適合証明書」が交付され、取り次ぎ金融機関を介して住宅金融支援機構に提出することになります。

 

なお、この一連の検査にかかる物件検査手数料は、すべてローン申込者の自己負担となります。費用は検査機関にもよりますが、おおよそ5〜6万円程度、多くても10万円を超えることはまずないと考えておいてよいでしょう。

 

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フラット35のその他の借り入れ条件

 

購入する住宅が技術基準を満たすかどうか以外に、フラット35には以下の借り入れ条件があります。

 

申込時の年齢が70歳未満で完済予定時の年齢が80歳未満であること

 

日本国籍をもつか、外国人でも永住許可を受けている

 

年収に占めるすべての借入(クレジットカードや自動車・教育ローンを含むということ)の年間合計返済額の割合が、年収が400万円未満なら30%以下、年収が400万円以上なら35%以下であること

 

特段厳しい借り入れ条件ではないことがお分かりいただけるでしょうか。

 

借入額に上限があるのが気になる方もいるかもしれませんが、通常、住宅ローンの年間返済額が年収の25%を超えると家計のやりくりが相当大変になると言われています。

 

年収400万円未満で収入の30%ものローン返済を背負うというのは、即座に家計が火の車になる水準です。つまり、フラット35が設定している借入額の上限は、むしろ緩すぎると言っても過言ではないでしょう。

 

 

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フラット35の種類と適用金利

 

続いて、フラット35の種類と適用金利について説明します。

 

フラット35は全期間固定金利だから、適用金利は1種類なのか・・?というと、そうではありません。同じタイミングでも借り入れる条件によって適用金利は異なります。

 

取扱金融機関によって、適用金利が変わる

 

住宅金融支援機構のホームページを確認すると、2016年3月の適用金利は1.25%〜1.88%となっています。

 

銀行などが販売する住宅ローン商品だと、

 

大手企業の正社員や公務員には有利な低金利が適用

 

フリーターや収入が不安定な人には高い金利が適用

 

ということがありますが、フラット35に関してはそういうことは一切ありません

 

この1.25%〜1.88%という金利の幅は、どの金融機関を介してフラット35を契約するかによって決定されるのです。

 

それならばできるだけ適用金利が低い金融機関から申し込んだ方がお得なのは間違いないのですが、最低金利を適用している金融機関はネット銀行がほとんどで、店舗型の金融機関は割高になる傾向があります。

 

何が何でも金利が低い方が良いのか、多少金利が高くなっても対人のサービスを受けたいのかは完全に個人の好みになるので、自分に合った金融機関を選択しましょう。

 

なお、これからフラット35の種類をいくつかご紹介しますが、シンプルな説明のため、最低金利(1.25%〜1.88%の場合は1.25%)のみを掲載することにします。

 

店舗型の金融機関を利用するなら最大0.6%程度は適用金利が上振れする可能性があるということを、予めご了解ください。

 

融資比率と借入期間によって、適用金利が変わる

 

フラット35の適用金利を決定する要因は、2つあります。それが、融資比率と借入期間です。

 

融資比率

 

住宅取得にかかる費用(住宅建設費または住宅購入価額)のうち、何%を契約するフラット35の借入で用意するかという比率。頭金がゼロなら融資比率=100%で、頭金が多くなればなるほど低くなります。

 

借入期間

 

フラット35の借入期間は15年以上35年以内、1年単位で自由に設定できます。借入期間が20年以下の契約を、特に「フラット20」と呼ぶこともあります。

 

 

 

それでは、上の2つの要因によって金利はどのように変わるのか?2016年3月の適用金利を確認してみましょう。

 

 

フラット35借入期間融資比率 

 

 

表を見ると明らかなように、融資比率が低く借入期間が短いときに、フラット35の適用金利は最も低くなります。

 

借入期間が20年以内に収まるかどうかによって適用金利は0.23%増減

 

融資比率が90%を超えるかどうかによって適用金利は0.44%増減

 

します。頭金が多く借入期間が短いほど有利だということでは、他の住宅ローン商品と同様になります。

 

なお、当初の借入期間が21年以上で、繰り上げ返済によって結果的に20年を待たずに返済が終了したとしても、適用金利がさかのぼって改められるということはないので、注意しておきましょう。

 

適用金利がさらに一定期間引き下げられる、フラット35S

 

日銀によるマイナス金利政策下とはいえ、全期間固定で1.02%という超低金利が適用されるというのは、住宅ローンの借り手にとっては大変喜ばしいことです。

 

しかし、この超低金利がさらに引き下げられる制度があります。それが、「フラット35S」です。

 

それではまず、金利からご紹介しましょう。フラット35Sでは、返済開始当初5年または10年の間、フラット35の金利から0.3%が引き下げられるのです。すなわち、当初の2016年3月時点では、当初の適用金利は下の表のようになります。(融資比率が90%以下の場合)

 

フラット35S 

 

フラット35よりも断然有利な金利が適用されることがご理解いただけるでしょう。これなら誰でもフラット35よりもフラット35Sを希望しますよね!

 

しかも金利引き下げ期間も、どうせなら5年よりは倍の10年のほうが嬉しいです。それでは、フラット35Sを利用するためには、どのような条件を満たす必要があるのか?見てみましょう。

 

フラット35Sの金利Aプラン(金利引き下げ期間10年)を受けるための基準。(1つ以上を満たすこと)

 

@トップランナー基準に適合している(エネルギーの使用の合理化に関する法律)

 

A認定低炭素住宅である(都市の低炭素化の促進に関する法律)

 

B一次エネルギー消費量等級5である(住宅の品質確保の促進等に関する法律)

 

C認定長期優良住宅である(長期優良住宅の普及の促進に関する法律)

 

D耐震等級3である(住宅の品質確保の促進等に関する法律)

 

E高齢者配慮対策等級4以上である(住宅の品質確保の促進等に関する法律)

 

専門的な用語が並んでいるので一見難しそうですが、要するに性能が高い住宅を建設(購入)すれば良いということです。

 

もう少し分かりやすく、かみ砕いてみてみます。

 

@〜B:省エネ性能が高く、夏に涼しく冬に温かい住宅。そうでない住宅に比べて、冷暖房コストが抑えられる。

 

C:きちんとメンテナンスすれば、丈夫で長持ちする住宅。将来の建て替えやリフォームの費用が抑えられる。

 

D:地震に強い住宅。数百年に一度程度発生する地震の1.5倍の強さの地震でも倒れない。地震保険料が半額になる。

 

E:手すりの設置や段差の解消など、バリアフリー性が高い住宅。高齢になっても、そのためのリフォームの必要がほとんどなくなる。

 

ちなみに、金利引き下げ期間が5年の金利Bプランは、金利Aプランよりはやや技術基準を甘くしたものと考えて良いでしょう。

 

 

フラット35Sの金利Bプラン(金利引き下げ期間5年)を受けるための基準(1つ以上を満たすこと)

 

F断熱等性能等級4である(住宅の品質確保の促進等に関する法律)

 

G一次エネルギー消費等級4である(同上)

 

H劣化対策等級3かつ維持管理対策等級2以上である(同上)

 

I耐震等級2以上である(同上)

 

J免震建築物である(同上)

 

K高齢者等配慮対策等級3以上である(同上)

 

性能の高い住宅を建設(購入)するためには、そうでない住宅の取得に比べて、当然ながら割高な支出が必要になります。

 

大手ハウスメーカーなら標準仕様で上記の技術基準を満たしているところも多いですが、地域の工務店なら追加料金(オプション)が必要となることがほとんどでしょう。

 

実際、@〜Bを達成するためには特別な断熱材を使わなければなりませんし、Dを達成するためには筋交いを増やしたり基礎を強化したりなどの対策が必要なのです。

 

フラット35Sの技術基準を満たすためには住宅取得費(イニシャルコスト)がかさむのは事実です。しかしその一方で、冷暖房費やリフォーム費用、地震保険料などの維持費(ランニングコスト)が抑えられるということにも注目すべきでしょう。

 

住宅金融支援機構の大きな目的の1つは、国内に良質な住宅を供給することであったのを思い出してください。ワンランク上の住宅を取得しようという人を、金利を優遇するという方法で応援しようとしているのです。

 

 

 

36年以上のローン契約も可能な、フラット50

 

希望する住宅の取得にかかる費用と、自身の家計を見比べたときに、

 

「返済期間が35年では短いな・・もう少し長い期間で住宅ローンが組めないかな・・?」

 

と考える方もいるかもしれません。

 

ローン商品というのは、全期間固定金利なら特に、借入期間が長くなればなるほど貸し手にとってリスクが高くなるものです。しかし、住宅金融支援機構はそんな超長期固定金利の住宅ローンも提供しています。それが、「フラット50」なのです。

 

フラット50のフラット35との違いは、以下のようになっています。

 

借入期間が36年以上50年以下。ただし、完済時の年齢が80歳未満であること。(親子リレー返済の場合は、子の年齢が基準)

 

満44歳未満の人しか申し込めない。

 

借り換えには使えない。

 

取得する住宅が長期優良住宅でなければならない。

 

住宅を売却するときには、購入者へ住宅ローンを引き継げる。

 

一番下の、購入者への引継ぎが可能なローンは「債務承継型ローン(アシューマブルローン)」と呼ばれています。購入者はその時の市場金利によって、次の選択が可能になるということです。

 

新しい住宅ローンを組んで購入する。

 

フラット50を引き継ぐ。

 

もしも売却時に市場の金利が現在よりも高くなっていたら、購入者にしてみれば過去の有利な金利でローンを引き継げるわけです。ですから、フラット50で購入された住宅は、売却時には一般の住宅に比べて、より魅力があり、結果として売却しやすくなるということが考えられます。

 

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フラット35の繰り上げ返済手数料は無料!

フラット35繰り上げ手数料

 

「フラット35では」保証料に加えて繰り上げ返済手数料が無料なのも嬉しいポイントです。

 

かつては繰り上げ返済の最少金額が100万円となっていましたが、現在はインターネットサービス「住・My Note」を利用することで、10万円から手数料無料で繰り上げ返済をすることができます。

 

参考ページ

 

⇒ 「住宅ローンの繰り上げ返済

 

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フラット35にとってベストな生命保険は?

 

フラット35に限らず住宅ローンを検討している方であれば、「団体信用生命保険」というフレーズを聞いたことがあると思います。

 

団体信用生命保険(団信)とは、住宅ローン契約者に万一のことがあった時に、残りの返済額の全額を保険金と支払うことで、遺族のローン負担をゼロにするという生命保険です。

 

一般の金融機関が販売する住宅ローン商品においては、最近ではこの団信保険料が無料(つまり毎月の金利に含まれている)というものが多いですが、フラット35では毎月の返済額とは別にこの団信保険料を支払う必要があります。

 

フラット35契約者のための団信は「機構団信」と呼ばれるのですが、次の特徴があります。

 

毎月の返済額とは別に保険料を支払う必要がある。保険料はおおよそ金利0.3%分程度に相当。

 

機構団信の申し込みはフラット35の契約時にしかできません。途中脱退はできますが、脱退した場合は二度と再加入できません。

 

契約者の万一の時に保険金が支払われる「機構団信」と、万一の時に加えて3大疾病(がん・急性心筋梗塞・脳卒中)にかかって所定の要件を満たした時に保険金が支払われる「3大疾病付機構団信」の2種類から選べます。加入しないこともできます。

 

団信に加入していないと、一家の大黒柱に万一のことがあった時に、遺族は収入源を絶たれたうえに住まいを失うという事態が生じます。

 

そのため、この保障は欠かせないのですが、団信保険料は性別・年齢・健康状態にかかわらず一定で、年齢が高い方が有利で年齢が若い方が不利となるという特徴があります。

 

年齢などの条件によっては

 

同等の保障が得られる他の生命保険に加入して団信には加入しない

 

という選択肢も検討の価値が大いにあるのは一つ大きなポイントです。

 

ネットの生命保険や収入保障保険など、割安で団信と同様の役割を果たせる保険は探せば色々とあります。

 

そのあたりの工夫をすれば、さらにトータルコストを抑えることも可能になるため、興味がある方は積極的な検討をオススメします!

 

ほけんの花束

 

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フラット35のメリット・デメリット

 

それでは、ここまでご説明したフラット35の特徴をふまえたうえで、フラット35のメリットとデメリットについてまとめてみます。

 

フラット35のメリット

 

最大50年もの長期間にわたって返済額が一定の全期間固定金利で借り入れることができるため、金利変動リスクが無い。

 

保証料、繰り上げ返済手数料が無料。

 

一定以上の住宅の性能が保証される。購入時には住宅の性能についての検査を受けることができ、売却時にはフラット35で返済中だということが、誰の目にも明らかな住宅性能の保証となる。フラット35Sなら、この効果はさらに高い。

 

ローン審査時には、契約者のステータス(職業、年収、勤務年数、信用情報など)よりも、住宅の担保価値が審査対象としては優先される。そのため、その他の住宅ローンの審査に落ちた人でも、フラット35でなら審査に通る可能性がある

 

団体信用生命保険に加入できなくても(加入しなくても)、住宅ローンを契約できる。一般の住宅ローンは、団信に加入できないとローン契約自体ができないことがほとんど。

 

フラット35のデメリット

 

一般の金融機関が販売する変動金利や金利選択型の住宅ローンに比べて、金利が割高である。

 

フラット35が指定する技術基準をクリアしていないと、契約できない。

 

大手企業の正社員や公務員などの、一般の金融機関には優遇されるような人も、フラット35においては他の人と平等に扱われる。

 

団信保険料がローン返済額とは別にかかるため、割高感がある。他の住宅ローンでは、団信保険料が無料(毎月の返済額に含まれている)のがほとんど。

 

 

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実際どう進める?フラット35の手続きと流れ

フラット35団体信用生命保険

 

最後に、フラット35で住宅ローンをいざ契約するとなると、どのような手続きがになるのかを確認しておきましょう。金融機関によって多少の差がありますが、楽天銀行の資料を参考に、一例として取り上げます。

 

 

@取扱金融機関で申し込む

 

金融機関の窓口や、ネット銀行の場合はウェブ上で申し込みます。この後、簡単な事前審査を行う金融機関もあります。

 

A申込書類を受取り、記入して発送する

 

正式なローン契約申込書類を作成します。不備があるとその分ローン実行が遅くなるので、抜け落ちることの無いようにしておきたいものです。

 

金融機関によって多少の差がありますが、申込書類の一例として楽天銀行のものを掲載します。(給与所得者の場合のものです)

 

フラット35必要書類 

 

(※)最新の必要書類は上表から変更となっている場合があるので、必ず借り入れする金融機関に事前確認をお願いします。

 

住宅金融支援機構も金融機関共通の必要書類を提示しています。

 

https://www.flat35.com/loan/flat35/kensetsu_doc.html

 

 

B審査が行われ「仮承認」を取得する

 

取扱金融機関と住宅金融支援機構が、申込書類一式をチェックして審査を行います。書類に不備が無い場合、審査には2週間前後で終了します。
審査が終了し結果が良好な場合、ローン契約が「仮承認」となり、「本承認」に必要な書類が金融機関から届きます。

 

C「本承認」に必要な書類を用意し、金融機関に発送する。

 

本承認に必要な書類は以下です。

 

適合証明書

 

取得する住宅が、フラット35(フラット35S)の技術基準を満たしていることを証明する書類です。予めフラット35で契約することを伝えておけば、不動産業者や建築業者が手配してくれます。

 

口座振替依頼書

 

これまでに、返済用の口座を用意しておきましょう。
契約書作成に関する連絡書 金融機関から送られてきます。この後の手続きについて書かれています。

 

D「本承認」を取得し、契約書類を作成する。

 

金融機関から送られてくる契約書類に記入し、発送します。それまでに、以下の手続きを済ませておかねばなりません。

 

火災保険の加入。

 

住宅購入のために必須なのが、火災保険です。借入額以上の火災保険契約が必要です。

 

抵当権の設定。

 

司法書士に依頼して、取得する住宅と土地に、住宅金融支援機構を第一順位とする抵当権を設定してもらいます。司法書士は、金融機関が指定することもあれば、自分で探しても良いこともあります。抵当権の設定の際には登録免許税と、司法書士への報酬がかかります。

 

Eローン契約の実行

 

指定した口座に、契約した金額が振り込まれます。

 

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フラット35おすすめ銀行3選!

 

上述してきたように、フラット35の適用金利は銀行によって異なりますが、当然金利は低いところを選択した方がオトクになります。

 

フラット35は長期の固定金利となり、変動せずにその金利がずっと続いていきますので、借り入れ時に「低金利」というのは非常に重要な要素です。

 

当サイトではフラット35取り扱い銀行の中でも最低金利を適用していることが多く、事務手数料やサービスなどでもメリットがある3行を紹介いたします!

 

優良住宅ローン

 

金利が低いだけでなく、融資事務手数料がすごく安い!借入額が高ければ高いほど差がつきオトクになります。とにかく低価格優先!という方は要チェックです。来店は不要で、基本的にメール+電話+郵送にて手続きが完結します。

 

楽天銀行

 

大手の楽天系列で、ネット銀行としても実績充分。融資事務手数料が安く、楽天銀行口座から返済すれば更に手数料が値引かれます。来店不要で手続き可能、審査状況はウェブ上のマイページから逐一確認ができます。楽天ポイントキャンペーンをやっていることも多く、楽天ユーザーにオススメ!

 

 

ARUHI

 

旧SBIモーゲージのARUHIが提供。フラット35取り扱いシェアNo.1!となっています。こちらは上記2行とは異なり、来店して色々相談しながら進められるのが最大の特徴です。対面で進めたい!という方向けの銀行です。

 

 

 

 

 

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