住宅ローンってどうやって計算されるの?

住宅ローンの計算方法図解

住宅ローン計算

 

一見複雑に見える住宅ローンの計算はどのように行われているのか?分解してみると意外と単純です。

 

住宅ローン計算の仕組みを知っておくと、「どうすれば低価格で運用できるのか?」も直感的に理解しやすくなります。

 

ここでは住宅ローンの計算方法、金利のかかり方等を図解を交えて説明しますので参考にしてみてください。

 


住宅ローンの利子計算

住宅ローンは年利という形で、借りている残りの返済額(残債)に対して利子がかかってきます。

 

計算式としては下記のようになります。

 

住宅ローン利子計算式 

 

(※)正確には上記の式ではなく日数換算の計算となります。各月の日数の違いによって若干の増減がありますが、ほとんど金額には影響を与えませんのでわかりやすく単純化した上記で考えます。

 

具体的な数字を入れて「月々かかる利子分」を計算してみましょう。

 

頭金3000万円

 

年利1. 5%

 

の場合、初回返済の利子分は

 

住宅ローン利子計算式具体例 

 

と計算されることとなります。

 

月々の住宅ローン返済金額の内訳

「利子がどのように計算されるか?」わかったところで、次はその利子が月々の支払いの中でどのような位置付け、割合となるか見ていきます。

 

住宅ローン支払いでは、借りた金額(元本)の返済と共に、利子分の支払いを同時にしていくことになります。

 

そのため、住宅ローンで「月々の返済額」として提示される金額の内訳は下図のようになります。

 

住宅ローン返済額内訳 

 

 

先ほどと同じく、一般的な元利均等返済の初回返済分として

 

頭金3000万円

 

年利1. 5%

 

35年返済

 

の場合で想定してみましょう。月々の返済額を算定する計算式は先ほどより相当複雑になるのでここでは省きますが、具体的な金額としては下図のようになります。

 

住宅ローン返済額内訳具体例 

 

どうでしょうか?実に初回の月々の支払金額の40%を利子分が占めるのです

 

頭金および利子が増えると割合は更に高まることとなります。利子分は返済月数の進行と共に徐々に減っていきはしますが、「いかに多額の利子を支払っているか?」を実感として感じてもらえると幸いです。

 

この利子分をいかに下げるか、が住宅ローンを最安で運用するための大きなポイントとなります。

元利均等返済と元金均等返済

最後に、住宅ローンの返済方式について紹介しておきます。

 

住宅ローンでは返済方式として、大きく分けて「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類の方法があります。
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元利均等返済

 

⇒月々の支払額が一定。元本と利子の支払金額は月数の経過と共に変化

 

<メリット>月々の支払額が一定のため、返済の見通しが立てやすい。

 

<デメリット>「元金均等返済」と比較して、トータルコストは高くなる。

 

元金均等返済

 

⇒月々の返済元本金額が一定。月々の支払額と利子の支払金額が月数の経過と共に変化。

 

<メリット>初期の元本返済金額が相対的に高いため、その分利子が多く減っていくのでトータルコストが安くなる。

 

<デメリット>初期の月々の支払金額が高いため、返済がキツくなりやすい。

 

というのが特徴です。

 

金額内訳のイメージとしては下図のようになります。

 

元利均等返済と元金均等返済 

 

一般的には月々の支払い金額が一定で返済の見通しを立てやすい「元利均等返済」を選択するケースが多くなっていますが、トータルコストを下げるためには上記のように、「元金均等返済」を選択した方が有利となります。

 

「返済の見通しが立ちやすい」かつ「トータルコストが安い」方法はないのでしょうか?というとネット銀行等、繰り上げ返済手数料が無料な銀行を選択するのは、その方法の一つです。

 

繰り上げ返済を無料でどんどん実施することによって、「元金均等返済」を選択しなくても同様なトータルコスト削減効果を得ることが可能で、更に返済金額を多くするのは自分の懐事情に合わせたタイミングで実施できるのです◎

 

参考ページ

 

⇒「住宅ローンの繰り上げ返済

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